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住宅ローン選びの難関と言えば「金利タイプの選択」でしょう。「物価高だから少しでも金利を抑えたい」「変動金利型？固定金利型？どっちがいい？」と途方に暮れる方が少なくありません。
結局、どっちがお得なのでしょうか？―― 結論を言うと、その答えは誰にも分かりません。残念ながら絶対的な正解はなく、住宅ローンを完済したときに初めて「答え合わせ」ができます。
しかし、正解できる可能性を上げることは可能です。金利タイプの知識を高めることで、よい結果で終われる住宅ローンを選びやすくなるでしょう。
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変動金利または固定金利を選択する前に、基本的な違いを知っておきましょう。
現在、ちまたにあふれている情報の中には「変動金利のリスクを過剰にあおるもの」や「固定金利のリスクを過小評価しているもの」が多いように感じます。
ぜひ、さまざまな立場の方の意見をチェックして、あなたなりに公平な判断をおこない、金利タイプを選択してください。
さっそく、変動金利型の特徴を「メリット・デメリット」の観点からご紹介します。変動金利型は固定金利型より複雑ですので、少しシッカリめに解説しましょう。
まずは、変動金利のメリットをご紹介しましょう。変動金利には、以下の長所があります。
・固定金利より金利が低い
・月々の返済額を抑えられる
・総返済額を抑えられるかもしれない
変動金利型の借入当初の金利は、固定金利型より低く設定されています。ですから、そのまま金利が変動しなければ、利息総額を大きく減らせます。
どのくらい違いが出るのか、「借入金額4000万円、返済期間35年、元利均等返済」を例に試算してみましょう。固定金利は1.5%、変動金利は0.5%で変動しなかったとします。
・固定金利を1.5%で借りる ⇒ 利息総額約1143万円
・変動金利を0.5%で借りる ⇒ 利息総額約361万円
もしも35年間変動金利が上昇しなかった場合、返済利息は変動金利型の方が「782万円」少なくなります。
このように、固定金利を追い抜いていくような金利上昇がなければ、変動金利型は固定金利型より利息の支払いが少なくなります。利息が少なくなれば、月々の返済額や総返済額も抑えられます。
では、どのような金利上昇なら返済利息が逆転するのでしょうか？目安として、同じく「借入金額4000万円、返済期間35年、元利均等返済」を例に考えてみましょう。
・固定金利を1.5%で借りる ⇒ 利息総額約1143万円
・変動金利を0.5%で借り、5年ごとに0.5%上がる ⇒ 利息総額約1197万円
先述のとおり、固定金利の利息総額は「約1143万円」になります。
一方「変動金利0.5%」で借りた場合は、5年ごとに0.5%上がると、利息総額が「約1197万円」になります。このペースでようやく、変動金利の利息のほうが多くなるのです。
変動金利型の住宅ローンを利用する場合は、このようなシミュレーションをおこない「5年ごとに0.5%上がる」ことが起こりそうか検討しておくことが大切です。
変動金利型には、以下のデメリットがあります。
・金利が上がるかもしれない
・返済計画が立てにくい
・未払い利息が発生するかもしれない
変動金利型は、半年ごとに「金利の見直し」があります。その際、金利が上昇するかもしれません。
住宅ローンの変動金利が上がれば、毎月の返済額も上がります。ですから、変動金利型は固定金利型より返済計画が立てにくいと言えるでしょう。
また、急激に金利が上がると、変動金利の激減緩和措置によって「未払い利息」が発生します。激減緩和措置と未払い利息について触れておきましょう。
一般的な変動金利型の住宅ローンには、以下のふたつの激変緩和措置が設けられています。ですから、変動金利型住宅ローンの返済額が急激に増えることはありません。
・5年ルール（返済額の見直しは5年ごと）
・125%ルール（返済額を上げる場合は125%まで）
多くの金融機関では、上述のふたつのルールを採用しています。
返済額の見直しは、5年ごとにおこなわれます。5年以内に金利が変わった場合は、返済額の中の元金（借りたお金）と利息（銀行の報酬）の割合で調整されます。
月々の返済の中身は「元金＋利息」です。とても重要ですので、覚えておきましょう。
たとえば「借入額4000万円、金利0.5%、返済期間35年、元利均等返済」の場合、毎月の返済額は「約10.3万円」です。そして、この返済の1回目は以下のような内訳になります。
・利息：16,666円
・元金：87,168円
一方、最後（420回目）の返済は、以下のような内訳になります。
・利息：43円
・元金：103,637円
さて、もしも突然、金利が0.5%アップして1.0%（今までの2倍）になったらどうなるでしょうか？
上述の利息が2倍になり、返済額の見直しタイミングまで、増えた利息の分だけ元金の返済が減ります。そして、5年ごとの返済額見直しのタイミングが来たら、増えた利息に応じて月々の返済額が増えます。
これが「5年ルール」と呼ばれる措置です。
このように、変動金利型で借りている方は金利上昇でダメージを受けます。お気づきのとおり、その「ダメージ」には以下の特徴があります。
・返済の初期ほど利息の割合が多く、ダメージも大きい
・返済が末期に近づくほど利息の割合が少なく、ダメージも軽微になる
ここから分かることは「変動金利型は、早く元金を減らすことで金利上昇リスクを緩和できる」ということです。たとえば、返済初期の「繰り上げ返済」が、金利上昇リスクの軽減に有効です。
さて、もうひとつの「125%ルール」について触れておきましょう。多くの金融機関は「5年経過後の返済額は、それまでの1.25倍（125%）までしか上げない」としています。
たとえば、1年目から5年目まで返済額が月々8万円であったなら、6年目から10年目の返済額はどんなに金利が上がっていても10万円が上限になります。
参考：楽天銀行 住宅ローン用語集「5年ルール、125％ルール」
ちなみに、考えにくいレベルの金利上昇が起こらないと、125%ルールが適用される事態になりません。0.5%で借りた住宅ローンが、5年目に2%、10年目に4%に引き上げられるくらいの金利上昇です。
ですから、ソニー銀行のように5年ルールや1.25倍ルールを導入していない銀行もあります (そのような銀行では、金利見直しと同時に返済額も見直されます)。
未払い利息も、変動金利型住宅ローンのリスクとしてよく語られます。
短期間に金利が急上昇すると「返済額に対する利息の占める割合」が100%をオーバーする場合があります。このオーバーした利息が「未払い利息」です。
未払い利息が発生すると、元金がまったく減りません。場合によっては、最終返済日まで元金と利息が残ってしまい、最終返済日に一括返済することになります。
しかし、未払い利息はそう簡単に発生しません。警戒心は必要ですが、過度な不安は不要です。
未払い利息は「そういう仕組み」があるという話で、必ず発生するわけではありません。未払い利息は、金利がけっこうな勢いで上がらないと発生しないのです。
未払い利息が発生する金利の分岐点は、以下の式で計算できます。この計算式を用いて、どの程度の金利上昇が起こると未払い利息が発生するのか確認してみましょう。
毎月の返済額 ÷ 現在のローン残高 × 12か月 × 100
たとえば「借入金額4000万円、借入金利0.5%、返済期間35年」の場合、5年間返済すると元金残高が「34,615,751円」になります。
このときの「未払い利息が発生する金利の分岐点」を計算してみましょう。
103834 ÷ 34615751 × 12 × 100 ＝ 約3.6%
計算結果は「3.6%」です。どうでしょうか？わずか5年で金利が「0.5% ⇒ 3.6%」に上がりそうでしょうか？
「0.5% ⇒ 3.6%」を達成するには、今の日本経済では考えにくい水準の好景気が必要でしょう。ですから、警戒心は必要ですが、過度な不安は不要なのです。
つづいて、固定金利型の特徴をご紹介します。
固定金利は、変動金利より高めに設定されています。ですから、変動金利型の住宅ローンに比べて利息の支払いが多くなり、返済額も高くなります。
とりわけ、金利の安定局面や下降局面では、変動金利型より多くのムダな利息が発生します。これは、固定金利の大きなリスクですが、意外と軽く見られがちです。
たとえば、変動金利型で借りていた住宅ローンの金利が、突然1%上がったとしたらどうでしょうか？相当なショックを感じるはずです。
一方、現在の固定金利型の金利は、最初から変動金利型より1%程度高い水準です。そう考えると、変動金利型の金利が「リスク」であると分かるのではないでしょうか？
固定金利型を選ぶと、一定期間、あるいは全期間金利が固定されます。原則的に固定期間中は変動金利型に変更できませんが、そのあいだ、契約者は金利上昇の不安から解放されます。
未払い利息も発生しません。返済額が増えませんので、返済計画も立てやすいです。ですから、金利上昇局面で有効な金利タイプと言えるでしょう。
ちなみに、固定金利型の融資上限額は、変動金利型より多くなる場合があります。なぜそんな差が出るのかと言うと、審査金利が違うからです。
固定金利の融資上限額は、実際に適用される金利程度で計算されます。一方変動金利の融資上限額は、金利の上昇リスクを考慮して高めの審査用金利で計算され、安全に配慮した額で算出されるのです。
最後に「変動金利型と固定金利型、どっちがお得か」について考えてみましょう。
「変動金利型と固定金利型、どっちがお得か」の答えは、誰にも明言できません。どっちを選んでも「賭け」になります。どちらがお得だったかの答え合わせは、完済したときまでできないのです。
ですから、経済や日銀などの動きから金利動向を推測して、その予想をもとに変動金利型または固定金利型を選ぶことになります。たとえば、こんな感じです。
・まだまだ金利の停滞局面が続くと思うから、変動金利型を選ぶ
・金利は上昇するが固定金利を超えないと思うので、変動金利を選ぶ
・これから金利は勢いよく上昇すると思うから、固定金利型を選ぶ
また、何を持って「お得」とするのか、検討する必要があるでしょう。単純に金利だけで判断するのではなく、固定金利が持つ「安心感」も「お得」に加算してもいいかもしれません。
金利の動向を探るうえで、マイナス金利政策の解除も気になるところでしょう。
2024年3月19日、日銀が「短期金利の誘導目標を0.0～0.1%程度にする」とし、8年間続いたマイナス金利政策を解除しました。
これを受け、一部の大手銀行は普通預金の金利を0.001%から0.02%に引き上げると発表しました。
参考：日本経済新聞
今のところ、マイナス金利政策解除が住宅ローンに与えた影響は「ほぼなかった」と言えます。では、今後はどうなるのでしょうか？またすぐに利上げがあるのでしょうか？
日銀は「現時点の経済・物価見通しを前提にすれば、当面、緩和的な金融環境が継続すると考えている」とコメントしています。
「緩和」は政策金利の利下げを意味します。反対に「引き締め」は利上げを意味します。「緩和的」ということですから、追加の利上げは急がないということでしょう。
参考：日本銀行「金融政策の枠組みの見直し (2024年3月)」
足元では実質賃金がマイナスで、個人消費も3期連続マイナス（2023年4～6月、7～9月、10～12月）です。消費が伸びなければ、継続的な賃金上昇や物価上昇もかなわないでしょう。
ここで拙速に利上げをしてしまうと、それが景気のブレーキになりかねません。なぜなら、人々が預貯金にお金を回すようになり、ものを買う意欲が減退するからです。
追加の利上げは、今後日銀の想定どおりに賃金や物価、そして景気が推移していくか確認してからになりそうですね。
今後、どのように利上げされていくのか、判断が難しい状況です。ですから、どちらの金利タイプを選ぶにしてもリスクヘッジをしておきたいところです。
たとえば、変動金利を選ぶなら、返済初期にできるだけ元金を減らしておくことがリスクヘッジになります。返済初期に元金を減らすには、繰り上げ返済が有効です。
一方、固定金利を選ぶなら、余分に払った利息は「安心料」と考えるとよいでしょう。金利の停滞が続くと分かれば、借り換えるのもひとつの方法です。
